Незначительная доля собственника в доме была принудительно выкуплена по решению суда.


Фабула дела

С., В. и Я. являются собственниками объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен данный объект. С. принадлежит 18/20 долей, В.и Я. принадлежит по 1/20 в объекте и земельном участке.  Строительство объекта не завершается, ввиду отсутствия согласия В. и Я. на данные действия, при этом предложения продать свои доли С. они так же игнорируют. С. не может достроить объект и эксплуатировать его ввиду сильной неопределенности по дальнейшей судьбе своих инвестиций в данный объект из-за наличия других миноритарных собственников.

Правовая позиция

Адвокатом была выбрана следующая позиция – в силу ч.4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Следовательно, возможно обратиться в суд с иском о принудительном выкупе долей других сособственников, в случае если доказаны следующие обстоятельства:

— незначительность доли

— отсутствие возможности реального выдела

— отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества.

Были подготовлено заключение специалиста, из которого следовало, что реально выделить 1/20 долю в объекте незавершенного строительства невозможно, в силу технических причин, а 1/20 доля земельного участка – меньше минимального разрешенного размера земельного участка для данной категории земель.

Так же была подготовлена рыночная оценка стоимости 1/20 доли объекта и земельного участка.

Был подготовлен и подан иск в суд, в котором кроме вышеуказанных доводов, было так же указано на то, что В. и Я. длительное время не интересуются объектом, не участвуют в его строительстве, игнорируют предложения С. о его достройке. Кроме того В. проживает в другом субъекте РФ, что так же указывает на отсутствие существенного интереса в использовании данного объекта.

Результат

Решением суда было прекращено право В. и Я. на 1/20 долю объекта незавершенного строительства и земельного участка, за С. было признано право собственности на весь объект и земельный участок, что открыло возможность эффективного и без юридических рисков использования данных объектов.

  • Решение суда (полный текст)

    РЕШЕНИЕ
    Именем Российской Федерации
    26 декабря 2016 года (адрес обезличен)
    Кстовский городской суд (адрес обезличен) в составе председательствующего судьи Тюгина К.Б., при секретаре Петеловой Ю.Ю., с участием представителя истца на основании ордера – адвоката Абрамова И.А., представителя ответчиков на основании ордера – адвоката Кузнецовой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Снажина В. И. к Янюшкину И. В., Верткину А. Е. о прекращении общей долевой собственности и взыскании денежных средств,
    УСТАНОВИЛ:
    Снажин В.И. обратился в суд с указанным иском к ответчикам. В обоснование иска ссылается на следующее.
    Снажин В. И. является собственником 9/10 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 145,4 кв.м, расположенный по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен) (далее — Объект недвижимости). Данный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 1459 кв.м., по аналогичному адресу, кадастровый (номер обезличен) (далее — земельный участок), в земельном участке Истцу также принадлежит на праве собственности 9/10 долей в праве общей долевой собственности. Данные права зарегистрированы в ЕГРП.
    В объекте недвижимости и земельном участке по 1/20 в праве общей долевой собственности принадлежит Янюшкину И. В. и Верткину А. Е..
    Незавершенный строительством объект представляет собой выполненный фундамент, наружные стены первого и часть 2-го этажа кирпичных стен. При этом в настоящее время объект недвижимости начинает разрушаться, в стенах имеются трещины, фундамент подмыт и без каких-либо ремонтных действий может прийти в полную негодность.
    Объект недвижимости и земельный участок не используются Ответчиками. При этом Истец намерен восстановить и достроить объект недвижимости, им была заказана смета на достройку объекта, в соответствии с которой стоимость строительных работ составит порядка 2 788 607 рублей. (дата обезличена) Истец обратился к Ответчикам с предложением участвовать в достройке данного объекта либо продать принадлежащие им доли. Однако данное обращение было оставлено без внимания. Т.е. ни участвовать в достройке объекта недвижимости, ни продавать свои доли Ответчики не собираются.
    В настоящее время доли ответчиков в объекте недвижимости и земельном участке являются крайне незначительными (1/20 — что соответствует 72,95 кв.м. в земельном участке и 7.27 кв.м в объекте недвижимости), они не имеют существенного интереса в использовании данных объектов, т.к. длительное время не используют их, не владеют ими, не предпринимают каких-либо действий для достройки объекта недвижимости либо сохранению его. Кроме того, Янюшкин И.В. постоянно проживает за пределами (адрес обезличен).
    Согласно справке от (дата обезличена) выполненной ООО «Регион-оценка», выдел в натуре 1/20 доли в праве незавершенного строительством объекта — индивидуального жилого дома по адресу: (адрес обезличен), невозможен.
    Кроме того, выдел в натуре 1/20 доли земельного участка в силу принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости (ст. 1 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ), а так же крайне малого размера площади земельного участка, приходящейся на 1/20 долю (72,95 кв.м). так же является невозможным.
    Полагает, что имеются все основания для применения нормы ч.4 ст. 252 ГК РФ о выплате компенсации Ответчикам за их доли в земельном участке и объекте недвижимости и соответствующем последующем прекращении права собственности Ответчиков. В соответствии с отчетом об оценке (номер обезличен)Б рыночная стоимость 1/20 доли объекта недвижимости и 1/20 доли земельного участка составляет 63 000 рублей.
    Просит суд, с учетом уточнения исковых требований, в порядке ст. 39 ГПК РФ:
    1. Признать за Снажиным В. И. право собственности на 2/20 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 145,4 кв.м., расположенный по адресу: (адрес обезличен), кадастровый номер — (номер обезличен)
    2) Признать за Снажиным В. И. право собственности на 2/20 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1459 кв.м., расположенный по адресу (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен).
    3) Прекратить право собственности Янюшкина И. В. на 1/20 долю незавершенного строительством объекта, общей площадью 145,4 кв.м, расположенного по адресу: (адрес обезличен), кадастровый номер — (номер обезличен)
    4) Прекратить право собственности Янюшкина И. В. на 1/20 долю земельного участка площадью 1459 кв.м., расположенного по адресу (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен).
    5) Прекратить право собственности Верткина А. Е. на 1/20 долю незавершенного строительством объекта, общей площадью 145,4 кв.м, расположенного по адресу: (адрес обезличен), кадастровый номер — (номер обезличен)
    6) Прекратить право собственности Верткина А. Е. на 1/20 долю земельного участка площадью 1459 кв.м., расположенного по адресу (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен).
    7) Взыскать со Снажина В. И. денежные средства в размере 63 000 рублей в пользу Янюшкина И. В..
    8) Взыскать со Снажина В. И. денежные средства в размере 63 000 рублей в пользу Верткина А. Е..
    9) Взыскать с Янюшкина И. В. и Верткина А. Е. в равных долях судебные расходы в сумме: 6000 рублей стоимость оценки, 10000 рублей стоимость строительно-технической экспертизы, 2000 рублей стоимость строительной экспертизы и госпошлину в сумме 3720 рублей, а также расходы по оплате услуг представителя.
    Истец Снажин В.И. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, согласно доводов искового заявления.
    Ответчики Янюшкин И.В., Верткин А.Е. в судебное заседание не явились, по сведениям отдела адресно-справочной службы УВМ ГУ МВД России по (адрес обезличен), зарегистрированными на территории области не значатся, их местонахождение и фактическое место жительства не известно.
    Согласно ст.119 Гражданского процессуального кодекса РФ при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.
    Адвокат Янюшкин И.В., Верткин А.Е., назначенный судом в порядке ст.50 Гражданского процессуального кодекса РФ, в судебном заседание исковые требования Снажин В.И., не признала, просит в иске отказать.
    Суд, с учетом мнения сторон, руководствуясь ч.3 ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.
    Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
    В соответствии со ст.8, 12 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.
    Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
    В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
    Согласно ст. 252 ГК РФ несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
    Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
    С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
    В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
    Судом установлено, что Снажин В. И. является собственником 9/10 долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 145,4 кв.м., расположенный по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен) (далее — Объект недвижимости). Данный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 1459 кв.м., по аналогичному адресу, кадастровый (номер обезличен) (далее — земельный участок), в земельном участке Истцу также принадлежит на праве собственности 9/10 долей в праве общей долевой собственности. Данные права зарегистрированы в ЕГРП.
    В объекте недвижимости и земельном участке по 1/20 в праве общей долевой собственности принадлежит Янюшкину И. В. и Верткину А. Е., что подтверждается выпиской из ЕГРП от (дата обезличена) (л.д.6-7).
    Из пояснений представителя истца следует, что незавершенный строительством объект представляет собой выполненный фундамент, наружные стены первого и часть 2-го этажа кирпичных стен. При этом в настоящее время объект недвижимости начинает разрушаться, в стенах имеются трещины, фундамент подмыт и без каких-либо ремонтных действий может прийти в полную негодность. Объект недвижимости и земельный участок не используются Ответчиками. Истец намерен восстановить и достроить объект недвижимости, им была заказана смета на достройку объекта, в соответствии с которой стоимость строительных работ составит порядка 2 788 607 рублей (л.д.13-14). Стоимость работ, необходимых для приведения в работоспособное состояние незаконченного строительством объекта составляет 86527,26 руб. (л.д.55-60)
    (дата обезличена) Истец обратился к Ответчикам с предложением участвовать в достройке данного объекта либо продать принадлежащие им доли. Однако данное обращение было оставлено без внимания.
    В настоящее время доли ответчиков в объекте недвижимости и земельном участке являются незначительными (1/20 — что соответствует 72,95 кв.м. в земельном участке и 7.27 кв.м. в объекте недвижимости), они не имеют существенного интереса в использовании данных объектов, т.к. длительное время не используют их, не владеют ими, не предпринимают каких-либо действий для достройки объекта недвижимости либо сохранению его.
    Поскольку Ответчики игнорируют предложения Истца по вопросу восстановления объекта недвижимости, Истец лишен возможности начать какие-либо работы с данным объектом с целью его сохранения, т.к между собственниками не достигнуто соглашения по вопросу использования данного объекта.
    В силу пункта 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
    Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 ГК Российской Федерации). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (пункт 3 статьи 252 ГК Российской Федерации).
    Согласно справке ООО «Регион-оценка» от (дата обезличена) (л.д.8-12) выдел в натуре 1/20 доли в праве незавершенного строительством объекта — индивидуального жилого дома по адресу: (адрес обезличен), невозможен.
    Выдел в натуре 1/20 доли земельного участка в силу принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости (ст. 1 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ), а так же крайне малого размера площади земельного участка, приходящейся на 1/20 долю (72,95 кв.м), также является невозможным.
    В соответствии с отчетом об оценке ИП Чупреевой Л.А. (номер обезличен)Б от (дата обезличена), рыночная стоимость 1/20 доли незавершенного строительством объекта недвижимости по адресу: (адрес обезличен) (с учетом стоимости земельного участка) составляет 63 000 рублей.
    При таких обстоятельствах, учитывая что объект недвижимости и земельный участок не используются Ответчиками длительное время (с 2010 года), суд приходит к выводу об отсутствии у них заинтересованности в использовании данных объектов. При этом суд принимает во внимание доводы истца о необходимости проведения ремонта объекта и его желании произвести данный восстановительный ремонт и использовать спорные объекты.
    Поэтому суд находит обоснованными требования истца о признании долей ответчиков в спорных объектах незначительными и прекращении их права собственности с выплатой компенсации.
    В суде сторонами не достигнуто соглашение по денежной компенсации долей ответчиков в связи с прекращением права собственности на 1/20 доли в праве общей долевой собственности на спорные объекты. Сумма компенсации, подлежащая выплате Янюшкину И.В. и Верткину А.Е., суд устанавливает в соответствии с отчетом об оценке ИП Чупреевой Л.А. (номер обезличен)Б от (дата обезличена), в размере 63 000 рублей (каждому ответчику).
    В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
    Истцом заявлены требования о взыскании с ответчиков следующих расходов: 6000 рублей — стоимость оценки, 10000 рублей — стоимость строительно-технической экспертизы ООО «Регион-оценка» от (дата обезличена), 2000 рублей — стоимость строительной экспертизы ООО «Регион-оценка» от (дата обезличена), по оплате государственной пошлины — 3720 рублей. Данные расходы подтверждены материалами дела и понесены истцом в связи с обращением в суд, поэтому подлежат взысканию в ответчиков в равных долях.
    По мнению суда, расходы Снажина В.И. по оплате услуг представителя в размере 19000 руб., являются завышенными. В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, учитывая сложность дела, фактическое время нахождения представителя истца в суде, с учетом требований разумности, справедливости и соразмерности, суд приходит к выводу, о частичном удовлетворении данных требований, в размере 6000 руб.
    Таким образом, общая сумма взыскиваемых судом расходов в пользу истца составила 27720 руб., т.е. по 13860 руб. с каждого из ответчиков. В суде представители обеих сторон просят суд произвести взаимозачет взыскиваемых сумм.
    Руководствуясь ст.6 и 56, ст.194 – 199 ГПК РФ, суд
    Р Е Ш И Л:
    Исковые требования Снажина В. И. к Янюшкину И. В., Верткину А. Е. — удовлетворить.
    Прекратить право собственности Янюшкина И. В. на 1/20 долю в праве общей долевой собственности на:
    — незавершенный строительством объект, общей площадью 145,4 кв.м., расположенный по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен).
    — земельный участок, площадью 1459 кв.м., расположенный по адресу (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен).
    Прекратить право собственности Верткина А. Е. на 1/20 долю в праве общей долевой собственности на:
    — незавершенный строительством объект, общей площадью 145,4 кв.м., расположенный по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен).
    — земельный участок, площадью 1459 кв.м., расположенный по адресу (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен).
    Признать за Снажиным В. И., (дата обезличена) г.рождения, право собственности на 2/20 доли в праве общей долевой собственности на:
    — незавершенный строительством объект, общей площадью 145,4 кв.м., расположенный по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен).
    — земельный участок, площадью 1459 кв.м., расположенный по адресу (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен).
    Взыскать со Снажина В. И. в пользу Янюшкина И. В. денежную компенсацию в размере 63 000 рублей.
    Взыскать со Снажина В. И. в пользу Верткина А. Е. денежную компенсацию в размере 63 000 рублей.
    Взыскать с Янюшкина И. В. в пользу Снажина В. И. судебные расходы в сумме 13860 руб.
    Взыскать с Верткина А. Е. в пользу Снажина В. И. судебные расходы в сумме 13860 руб.
    Произвести зачет встречных однородных требований, окончательно взыскать:
    — со Снажина В. И. в пользу Янюшкина И. В. денежную компенсацию в размере 49140 рублей.
    — со Снажина В. И. в пользу Верткина А. Е. денежную компенсацию в размере 49140 рублей.
    Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд (адрес обезличен).
    Судья Кстовского
    городского суда
    (адрес обезличен): (подпись) Тюгин К.Б.

Абрамов Илья Александрович


Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов,
независимый профессиональный советник по правовым вопросам.

Консультация

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Я согласен с условиями политики конфиденциальности. Подорбнее
Регистрационный номер
в реестре адвокатов Нижегородской
области 52/1713

Контакты

  • +7 (903) 060-20-02
  • abramov_noka@mail.ru
  • 603003, Нижний Новгород,
    ул. Коминтерна, 246, эт. 2
© Абрамов Илья Александрович
Сведения опубликованные на данном сайте не является рекламой
и представлены исключительно в информационных целях.
Политика конфиденциальности.