Проверка земельного участка: границы


Консультация адвоката по проверке земельного участка перед покупкой.

Многих рано или поздно посещает мыль о том, что неплохо было бы обзавестись собственным домом, т.к. в квартире уже тесно, за городом спокойней, экология лучше и т.д. Продолжать данный перечень можно долго, но факт в том, что многие сталкиваются с вопросом покупки уже готового дома или земельного участка для его строительства. В данной заметке я остановлюсь на основных моментах, которые потенциальный покупатель может и должен сделать для проверки границ земельного участка, который он собрался приобрести. Более общие советы по приобретению недвижимости вы можете прочитать здесь и здесь.

Проверка границ земельного участка и самого участка.

Границы земельных участков могут быть «фактическими» (забор, межа и т.п.) и «юридическими» (формируются из координат поворотных точек, описывающих границу земельного участка). Так же «юридической» границы у земельного участка может и не быть по ряду причин. Эти два термина весьма условны, однако стоит понимать: то, что на земле не всегда совпадает с тем, что на бумаге. И приоритет в большинстве случаев будет иметь граница, зафиксированная «на бумаге», т.е. в государственном кадастре недвижимости (ГКН).
Итак, границы земельного участка должны быть определены с помощью характерных точек и координаты этих точек должны быть внесены в ГКН. Это происходит в процессе кадастровых работ на участке кадастровыми инженерами (или проще говоря – в процессе межевания) и в ходе последующего кадастрового учета.

Проверка земельного участка: границы
Схема участка в ЕГРН

В настоящий момент все земельные участки могут быть либо с определенными границами, как указано выше, либо не иметь сведений о границах в государственном кадастре недвижимости. Такие участки имеют статус «ранее учтенных» (стоит помнить, что «ранее учтенные» могут иметь описание границ в ГКН, если их владельцы озаботились совершением соответствующих мероприятий), когда государственный кадастр недвижимости не содержит сведений об их границах, а имеется информация о приблизительной площади земельного участка, взятая из материалов технической инвентаризации или первоначальных правоустанавливающих документов на землю.
Ранее учтенными участками являются участки, технический учет которых был произведен до 01.03.2008 г., т.е. до вступления в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Надо понимать, что в случае, если информация о границах земельного участка не включена в ГКН, то сведения о его площади носят приблизительный характер и по факту на местности она может быть меньше, причем значительно.

Итак, что необходимо сделать для проверки границ земельного участка:

  • Проверить фактическую границу земельного участка: есть ли она вообще на местности, как она обозначена (забор, зеленые насаждения, разница в уровне грунта, стены строений), как долго в таких границах существует земельный участок, если ли споры с соседями по границам;
  • Запросить у продавца или самостоятельно, выписку из ЕГРН (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах) на земельный участок. Если кратко, то данный документ содержит в себе всю основную информацию об объекте недвижимости – кто собственник, площадь объекта и его характеристики, возможные обременения (как и где получать выписку из ЕГРН можно прочитать здесь).
  • Определить внесены ли сведения о границах участка в ГКН, отметка об этом имеется в соответствующей выписке, на что указывает, наличие разделов №3, 3.1. – «Описание местоположения земельного участка». Напротив, если в графе «Особые отметки» раздела №1 указано, что: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства», то это указание на то, что сведений о границах земельного участка ГКН не содержит.
  • Проведение кадастровых работ продавцом. В случае если границы участка в ГКН не установлены, то я бы рекомендовал настаивать на проведении продавцом участка кадастровых работ по уточнению границ данного земельного участка. Результатом будет внесение сведений о границах участка в ЕГРН, и вы уже будете приобретать участок с ясно описанными границами.
    В случае, если же вы решили, что сами проведете данную процедуру, то рекомендовал бы заранее уточнить и сопоставить следующую информацию:
    — какие характеристики имеет граница участка в документах, на основании которых он выделялся предыдущим правообладателям;
    — как обозначена граница земельного участка на местности, как давно она существует в такой конфигурации;
    — есть ли споры с соседями по ее местоположению, внесены ли сведения о границах участков соседей в ЕГРН, а если да, то соответствуют ли они фактическим смежным границам;
  • Проверка соответствия фактической границы земельного участка и юридической. В случае, если информация о границах участка имеется в ЕГРН, то стоит проверить соответствие фактической границы и юридической, т.к. они могут не совпадать.
    Причин такого несовпадения может быть много, среди которых и ошибки кадастровых инженеров при определении координат, и установка заборов «на глазок», и последующее изменение фактической границы, уже после проведенного межевания.
    Для данной проверки рекомендуется вызвать кадастровых инженеров, которые исходя из координат, имеющихся в ЕГРН, показали бы на местности эти границы.
    Эта процедура так же необходима и для устранения возможных споров с Управлением Росреестра, т.к. в случае самовольного занятия земельного участка (в том числе и по ошибке) предусмотрена административная ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ, которая для граждан влечет ответственность от 5 до 10 тысяч рублей.
  • Так же стоит поинтересоваться материалами межевого плана (или иного документа, на основании которого сведения о границах вносились в ГКН), в части того, как согласовывались границы с соседями.
    Данные действия будут не лишними, т.к. наиболее часто встречающиеся споры по границам с соседями свои истоки имеют как раз в ненадлежащем согласовании смежных границ (начиная от ненадлежащего извещения о собрании по согласования границ, заканчивая подделкой подписи соседа).
    Конечно, абсолютно достоверно эти факты постороннему человеку проверить невозможно, однако простое изучение вышеуказанных документов, а также беседа с соседями минимизирует возможные риски споров о границах покупаемого земельного участка.
  • Проверка земельного участка на на наличие на нем строений, сооружений 3-их лиц. Это необходимо, т.к. документы о земельном участке не всегда содержат исчерпывающую информацию о нем.
    Речь идет в первую очередь о ЛЭП, газопроводах и прочих линейных объектах, которые могут существенным образом ограничивать хозяйственное использование земельного участка (подробнее об охранных и прочих зонах здесь).
    Если данные объекты появились на земельном участке до того, как возникли права продавца на него, то высок риск того, что не получиться освободить участок от них.
    Кроме того, целесообразно проверить само состояние земельного участка, что бы быть уверенным в том, что не нем не обнаружится неожиданно свалка, густые заросли растительности или заболоченность, которые существенно помешают в его использовании.

Стоит отметить, что вышеуказанные рекомендации не являются безусловными, но своевременная проверка состояния границ земельного участка, его фактического состояния минимизирует риски:
— споров с соседями о границах земельных участков;
— споров с Росреестром о самовольном занятии земельных участков;
— споров с продавцом о продаже земельного участка не той площади или не того качества.

Абрамов Илья Александрович


Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов,
независимый профессиональный советник по правовым вопросам.

Консультация

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Я согласен с условиями политики конфиденциальности. Подорбнее
Регистрационный номер
в реестре адвокатов Нижегородской
области 52/1713

Контакты

  • +7 (903) 060-20-02
  • abramov_noka@mail.ru
  • 603003, Нижний Новгород,
    ул. Коминтерна, 246, эт. 2
© Абрамов Илья Александрович
Сведения опубликованные на данном сайте не является рекламой
и представлены исключительно в информационных целях.
Политика конфиденциальности.