Проверка земельного участка: права на него


В данной заметке рассматриваются основные советы, которые помогут потенциальному покупателю при проверке земельного участка с правовой точки зрения: проверка прав на него, возможность его продажи, возможные ограничения в пользу третьих лиц.

Проверка прав продавца

1. Проверка права собственности продавца. Перед покупкой земельного участка вам необходимо убедиться, что продавец имеет право собственности на него (как бы ни банально это звучало). Поскольку земельный участок является объектом недвижимости, то права на него возникают только при регистрации их в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Следовательно, первым вашим действием при проверке земельного участка перед покупкой должно быть получение выписки из ЕГРН (как это сделать, можно прочитать здесь).

В самой выписке вас должен интересовать раздел 2, который содержит информацию о зарегистрированных правах на земельный участок.

Проверка земельного участка: права на него
Актуальный документ -выписка из ЕГРН:  раздел о зарегистрированных правах

2. Свидетельство о регистрации права не нужно и не информативно. Некоторые могут посчитать, что получать выписку из ЕГРН нет необходимости, т.к. продавец же показал свидетельство о регистрации права собственности. (рисунок). Однако, необходимо понимать значение данного документа – он лишь фиксирует, что на определенную дату лицо указанное в свидетельстве стало собственником определенного объекта недвижимости на основании определенного основания.Проверка земельного участка: права на него

При этом ни что не мешает этому лицу на следующий день произвести отчуждение данного объекта, при этом собственником оно уже перестанет быть, а данный документ (свидетельство) у него останется.

Кроме того, с 15 июля 2016 г. данные свидетельства уже не выдаются органами регистрации, а заменяются как раз выписками из ЕГРН. Однако, если все же продавец показывает вам выписку из ЕГРН, то стоит посмотреть дату ее выдачи, т.к. она актуальна только на данную дату. Т.е. рекомендовал бы все же каждый раз самостоятельно получать «свежую» выписку из ЕГРН.

3. Проверка истории перехода прав. В случае, если вас интересует история перехода прав на приобретаемый земельный участок, то получить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости (как получать читаем здесь). По этой выписке можно отследить, были ли в истории данного земельного участка случаи быстрой перепродажи. Конечно, это не говорит с безусловностью о незаконности сделок, однако выяснить причины данных срочных перепродаж будет не лишним.

4. Проверка правоустанавливающих документов на земельный участок. Это может быть как сделка (купля-продажа, дарение, мена и т.п.), так и свидетельство о праве на наследство, так и решение суда, так и акт государственного органа.

Я в своей практике сталкивался со случаями, когда у продавца право собственности на земельный участок было зарегистрировано на основании поддельного акта государственного органа, что привело к ожидаемым последствиям.

 Для каждого правоустанавливающего документа есть свои особенности проверки, поэтому в этой части я бы рекомендовал обратиться к адвокату/юристу по недвижимости, который может провести проверку этих документов с юридической точки зрения.

Основные аспекты проверки при приобретении земельного участка, находящегося в совместной собственности.

5. Земельный участок может быть в общей собственности нескольких лиц: общей совместной или долевой. Чаще всего такие объекты возникают либо в браке (т.к. по общему правилу все приобретаемое в браке является общей совместной собственностью супругов), либо при наследовании несколькими наследниками.

Если земельный участок в общей собственности, то необходимо иметь в виду, что распоряжение им возможно только при согласии всех собственников.

Может быть ситуация при которой лица, находящиеся в браке приобретают участок и оформляют его на кого то одного. В таком случае, в ЕГРН собственником может значиться только один человек и каких-либо специальных отметок о совместной собственности не будет. Однако в случае продажи участка, например мужем без согласия супруги, последняя будет иметь право оспорить такую сделку.

Что бы избежать таких ситуаций, рекомендуется проверять семейное положение продавца и если он находится в браке, то требовать нотариального согласия мужа/жены на продажу земельного участка.

Однако режим общей совместной собственности супругов может быть изменен соглашением о разделе совместно нажитого имущества или брачным договором, что так же необходимо иметь в виду потенциальному покупателю.

6. При покупке участка находящегося в долевой собственности, данная сделка должна быть обязательно удостоверена нотариусом, иначе она будет считаться ничтожной. Аналогичное правило об обязательной нотариальной форме сделки распространяется и на ситуации, если собственник земельного участка – несовершеннолетний.

7. В случае если приобретается на основании договора купли-продажи или мены только доля в праве долевой собственности на участок, то необходимо иметь в виду, что продавец должен сделать обязательное письменное предложение остальным участникам долевой собственности. При этом данное предложение должно содержать условия, на которых продавец собирается отчуждать долю, а у другого участника совместной собственности есть один месяц на согласие.

Документы, подтверждающие извещение других собственников или их письменные отказы являются обязательным условием для регистрации перехода права от продавца к покупателю.

Проверка на права 3-их лиц и другие притязания на земельный участок.

8. По общему правилу продавец должен передать объект, не обремененный правами 3-их лиц, если стороны договора не договорились об обратном. Стоит обратить внимание в разделе 2 выписки из ЕГРН на графу «Ограничения прав и обременения объекта недвижимости».

Проверка земельного участка: права на него
Отображение наличия аренды на земельном участке в выписке ЕГРН

Именно в данной графе заносятся сведения об имеющихся обременениях на данный объект, например регистрации подлежит право залога (ипотеки) на земельный участок, или аренда на срок более 1 года, или сервитут. Смысл существования данного раздела как раз в том, что бы все заинтересованные 3-и лица (например, потенциальный покупатель) знали о наличии данных обременений, т.к. они следуют за объектом и не прекращаются со сменой собственника.

 

9. Проверка наличия судебных споров по объекту недвижимости. Сразу оговорюсь, что абсолютно проверить, если ли притязания 3-их лиц на объект недвижимости, который вы собираетесь приобрести, невозможно, однако если несколько несложных способов минимизировать данный риск.

В  силу действующего законодательства, все споры о правах на недвижимое имущество подлежат рассмотрению в суде, по месту нахождения данного имущества. Следовательно, для проверки наличия судебных разбирательств, необходимо зайти на сайт районного суда общей юрисдикции по месту нахождения объекта и посмотреть в разделе «судебное делопроизводство» по фамилии продавца проверить наличие судебных разбирательств. Так же можно поступить и с информацией на сайте суда по месту регистрации продавца.

В случае если продавец юридическое лицо, то необходимо зайти на сайт http://kad.arbitr.ru/, ввести там наименование юридического лица, либо его ИНН, ОГРН, выбрать суд (по месту нахождения недвижимости, либо по месту регистрации юридического лица) и просмотреть перечень имеющихся дел.

Абрамов Илья Александрович


Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов,
независимый профессиональный советник по правовым вопросам.

Консультация

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Я согласен с условиями политики конфиденциальности. Подорбнее
Регистрационный номер
в реестре адвокатов Нижегородской
области 52/1713

Контакты

  • +7 (903) 060-20-02
  • abramov_noka@mail.ru
  • 603003, Нижний Новгород,
    ул. Коминтерна, 246, эт. 2
© Абрамов Илья Александрович
Сведения опубликованные на данном сайте не является рекламой
и представлены исключительно в информационных целях.
Политика конфиденциальности.