Проверка земельного участка: возможность строительства


Прежде чем вы решитесь на приобретение земельного участка для строительства дома, необходимо провести проверку с точки зрения правовых рисков, рисков связанных с определением и закреплением границ данного участка, а так же рисков связанных с возможностью фактического строительства на данном земельном участке.

Самое важное, что необходимо помнить потенциальному застройщику земельного участка, что разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства (или сходные виды) – далеко не всегда означает, что на земельном участке можно  построить индивидуальный жилой дом.

Почему так может быть и как этого избежать я раскрою в данной заметке по проверке земельного участка перед покупкой для целей строительства индивидуального жилого дома.

1. Необходимо знать, что у земельных участков есть понятие категории (исходя из целевого назначения – земли населенных пунктов, земли промышленности, сельскохозяйственного назначения и тд.) и есть виды разрешенного использования.

Для целей строительства индивидуального жилого дома вас должны интересовать земли населенных пунктов

2. Так же необходимо знать вид разрешенного использования земельного участка. Если вы планируете строить жилой дом, то вашим интересам соответствуют виды: индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство. Эти виды изложены в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (утв. Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540).

Фактически земельный участок может иметь несколько иную формулировку вида разрешенного использования, что не исключает жилищного строительства, однако не исключает необходимости проверки участка по другим критериям.

3. Стоит учесть, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (ч.2 ст. 7 ЗК РФ).

Т.е. в рамках земель населенных пунктов выделяются зоны жилые, общественно-деловой застройки и др. Зонирование определяется материалами генеральных планов поселений (далее — ГП), в которых выделяются функциональные зоны, и Правилами землепользования и застройки (далее — ПЗЗ), в которых выделяются территориальные зоны. Для каждой территориальной зоны в ПЗЗ утверждается градостроительный регламент.

Как правило, с материалами ГП и ПЗЗ можно ознакомиться на сайте администрации муниципального образования, вот пример для Нижнего Новгорода (ПЗЗ от 04.04.2018 г.,  материалы ГП).

Важно знать, что материалы ГП имеют приоритет перед положениями ПЗЗ, и в случае противоречий в их положениях (такие ситуации не редки) органы власти будут ориентироваться на положения ГП. Другими словами, если в ПЗЗ территориальная зона — индивидуальной низкоплотной жилой застройки, а в ГП — функциональная зона улиц и дорог, то разрешение на строительство  на этом земельном участке жилого дома Вам местная администрация не выдаст.

При этом, как правило, ПЗЗ содержат переводные положения, что бы можно было соотносить функциональные зоны ГП с соответствующими территориальными зонами ПЗЗ.

В соответствии с территориальным зонированием, устанавливаются градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны, в которых и определяются виды разрешенного использования земельных участков и параметры застройки.

Исходя из изложенного — при приобретении участка для целей строительства необходимо учитывать существующее зонирование территорий (из ГП и ПЗЗ), необходимо узнать в какой территориальной зоне находится интересующий вас участок, т.к. очень может быть, что данная зона не предполагает жилищного строительства.  

4. Градостроительные регламенты для территориальных зон содержат в себе основную информацию о видах разрешенного использования земельных участков, которые делятся на основные виды разрешенного использования, условно-разрешенные виды разрешенного использования и вспомогательные виды разрешенного использования.

Проверка земельного участка: возможность строительства
Виды разрешенного использования и параметры застройки в ПЗЗ г.Н.Новгорода

Так же в градостроительных регламентах отражаются минимальные и максимальные размеры земельных участков,  допустимые параметры застройки (предельная высота, плотность застройки участка, отступы от границ и красных линий и др.)

Эту информацию так же необходимо учитывать при планировании застройки земельного участка, т.к. в случае недостаточной ширины участка может не получиться построить дом нужных вам размеров (т.к. существуют нормативы по отступам зданий от границ участка).

5. В случае, если вы планировали изменить вид разрешенного использования участка на интересующий вас – необходимо так же смотреть в градостроительный регламент. Он содержит виды разрешенного использования, вспомогательного использования и условно разрешенные виды.

Достаточно знать о том, правообладатель земельного участка выбирает любой вид разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом свободно, без каких-либо согласования со стороны органов власти в заявительном порядке. Вспомогательные виды разрешенного использования возможно применять только наряду совместно с основными видами, на использование же условно-разрешенного вида использования земельного участка необходимо получать дополнительное согласие.

6. Распространенная ситуация – земельный участок имеет вид разрешенного использования – для ИЖС, однако градостроительный регламент такого вида использования не содержит. Например, по материалам ПЗЗ в этом месте должна быть дорога или многоэтажная застройка. Т.е. есть противоречие между видом разрешенного использования земельного участка, отраженным в ЕГРН и видами, которые допускает градостроительный регламент.

В этом случае, использование этого участка допускается с соответствии с имеющимся видом разрешенного использования, однако без нового капитального строительства и реконструкции уже имеющихся объектов. (ч.8,9 ст. 36 ГрК РФ).

Вывод – наличие у земельного участка интересующего вас вида разрешенного использования еще не означает возможности его застройки в соответствии с данным видом.

Более того, не получится и купить такой земельный участок, например со старым домиком, надеясь его перестроить, т.к. и реконструкция в таком случае допускается только в целях приведения в соответствии с градостроительным регламентом.

7. Можно ли оспорить положения ГП или ПЗЗ или внести в них изменения? Закон такую возможность допускает, но в крайне ограниченных случаях, так что приобретать такой участок в надежде последующего изменения документов территориального планирования и проектирования не стоит.

8. Важный вопрос – где получить всю вышеуказанную информацию о земельном участке?

Для первичного анализа земельного участка необходимо получить расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (как это сделать быстро и безболезненно можно прочитать здесь).

Из нее вы узнаете о категории, к которой относится земельный участок, а так же о виде его разрешенного использования. Так же в ней могут быть отражены зоны с особыми условиями.

Проверка земельного участка: возможность строительства
Публичная кадастровая карта и информация о земельном участке

Кроме того, можно воспользоваться публичной кадастровой картой.  На ней вы так же можете узнать о виде разрешенного использования участка, о его местоположении, а так же наличии зон с особыми условиями использования, если они отражены в государственном кадастре недвижимости.

Так же применительно к г. Нижнему Новгороду определенную информацию можно получить из геоинформационного портала, размещенного на сайте Администрации г.Н.Новгородаhttp://geonn.grad-nn.ru/portal/. Однако, на данный момент он находится в тестовом режиме и абсолютно на его достоверность я бы не полагался.

Самую полную информацию можно получить из Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), представляющего собой информационную выписку, которая выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. (здесь подробнее про ГПЗУ).

ГПЗУ в себе содержит всю важную информацию для застройщика – территориальную зону, требования градостроительного регламента, реквизиты проекта планировки территории (если есть), информацию о красных линиях и об ограничениях использования земельного участка.

Если продавец говорит, что у него нет такого документа, то настаивайте на его получении. Он выдается правообладателю земельного участка, бесплатно, в течение 20 рабочих дней, а заказать его можно в ближайшем МФЦ.

ГПЗУ в данном случае предоставит вам наиболее полную информацию о земельном участке и позволит минимизировать ваши риски при его приобретении.

Советы в данной заметке не являются исчерпывающими, но охватывают самые общие параметры, влияющие на возможность строительства на земельном участке жилого дома.

Про иные факторы, оказывающие влияние на возможность застройки земельного участка — красные линии и зоны с особыми условиями использования (санитарно-защитные и др.) можно более подробно прочитать здесь.

И.А. Абрамов, адвокат в г.Н.Новгороде.

Абрамов Илья Александрович


Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов,
независимый профессиональный советник по правовым вопросам.

Консультация

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Я согласен с условиями политики конфиденциальности. Подорбнее
Регистрационный номер
в реестре адвокатов Нижегородской
области 52/1713

Контакты

  • +7 (903) 060-20-02
  • abramov_noka@mail.ru
  • 603003, Нижний Новгород,
    ул. Коминтерна, 246, эт. 2
© Абрамов Илья Александрович
Сведения опубликованные на данном сайте не является рекламой
и представлены исключительно в информационных целях.
Политика конфиденциальности.