Сделки с недвижимостью. Часть 1: Проверка ЕГРП, правоустанавливающих документов и самого объекта

Сделки с недвижимостью. Часть 1: Проверка ЕГРП, правоустанавливающих документов и самого объекта


Рано или поздно все сталкиваются с необходимостью заключения сделки с недвижимостью: будь это вложение в долевое строительство, размен существующего жилья на другое, покупка дома и т.п. Для большинства это представляется ответственным и возможно непростым решением, сопряженным с рядом сложностей и страхов, неизбежно возникающих, когда продаешь или покупаешь объект стоимостью несколько миллионов рублей. На все это накладывается и информационный фон о большом количестве мошенничества в сфере недвижимости. Возникает резонный вопрос: «Как я могу застраховаться, быть уверенным, что все пройдет гладко и без обмана?».

Конечно в жизни, лучше обратиться к юристу по недвижимости, прежде чем заключать сделку. Однако, в этой заметке я собрал некоторые рекомендации и разъяснения, касающиеся совершения сделок с недвижимостью, основанные на собственной практике и практике коллег. Они носят наиболее общий характер и не гарантируют Вам устранение всех возможных рисков, но при их соблюдении Вы сможете снизить риск стать жертвой мошенничества при совершении сделок с недвижимостью.

1)Получайте выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости,   который хотите приобрести.

Что такое ЕГРН? Это базовый государственный информационный ресурс, который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об объектах недвижимого имущества и сведения о правообладателях.

Что полезного содержит выписка из ЕГРН на объект? Выписка из ЕГРН будет содержать сведения о самом объекте недвижимости – адрес, общая площадь, сведения о правообладателях (собственно кому и на каком праве принадлежит объект), когда это право зарегистрировано. Так же в ЕГРН содержатся сведения об обременениях объекта – это например ипотека (залог недвижимости), сервитут, аренда, арест. В некоторых случаях указывается срок существующего обременения. Но стоит иметь в виду, что например срок ипотеки указывается как срок исполнения обязательства, которое она обеспечивает, в случае нарушения срока должником ипотека свое действие не прекращает.

Так же в выписке отражается план/схема объекта недвижимости, которые отражены в государственном кадастре недвижимости (например будет схематичное изображение границ земельного участка, или план квартиры).

Кроме того, в выписке может содержаться информация о существующем споре на данный объект недвижимости – данная отметка не запрещает совершать сделки с ним, однако должна насторожить потенциального покупателя.

Как получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости? Получить ее можно несколькими способами (в бумажном виде, электронном, в многофункциональных центрах оказания услуг и т.п.). Более подробная информация содержится на сайте Росреестра. Для заказа выписки вам понадобится только адрес объекта или его кадастровый номер. Если сомневаетесь или не знаете кадастровый номер, то его по адресу объекта можно узнать в данном сервисе Росреестра.

Зачем мне выписка, когда продавец показывает свидетельство о праве собственности на данный объект недвижимости? Свидетельство о праве собственности не является правоустанавливающим документом, как думают некоторые. Оно лишь фиксирует факт регистрации права на конкретное лицо. Однако в случае, если данное лицо отчуждает данное право, в этом свидетельстве никаких отметок не делается и оно сохраняется у предыдущего собственника. Таким образом, данное свидетельство не является бесспорным доказательством того, что конкретное лицо является собственником конкретного объекта, например именно сейчас, когда вы ведете переговоры о приобретении данного объекта. Единственное, чем по-моему может быть полезно данное свидетельство – в нем указывается основание регистрации права, т.е. правоустанавливающий документ.

Так же стоит отметить, что Вы можете получить еще и выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, т.е. при желании отследить цепочку переходов права на конкретный объект.

2)Проверьте правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Это может быть договор (купли-продажи, мены, дарения и т.п.), акт ввода в эксплуатацию (в случае строительства нового объекта или реконструкции существующего), декларация об объекте недвижимого имущества, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию (в случае если имущество досталось по наследству), решение суда и другие. Общих рекомендаций по проверке указанных документов нет, поскольку для каждого из них есть свои правила оформления, процедура получения, особенности составления и т.п.

Лучше в случае каких-либо сомнений в вышеуказанных документах обратиться к юристу по недвижимости, что бы он изучил их и дал свое заключение.

3)Проверьте документы представителя продавца, в частности доверенность. Т.е. у лица, которое называет себя представителем продавца, должны быть соответствующие полномочия, которые должны быть отражены в доверенности. Так же я бы рекомендовал поинтересоваться, по какой причине сам собственник объекта не совершает сделку.

Какие есть виды доверенностей? Для совершения сделок, требующих регистрации самой сделки либо перехода права (практически все сделки с недвижимостью) необходима нотариальная форма доверенности.

Есть ряд доверенностей, которые приравниваются к нотариальным, это: доверенности военнослужащих, заверенные командиром воинской части или главным врачом госпиталя (в случае если военнослужащий находится в госпитале), доверенность лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы – удостоверяются начальником исправительного учреждения, доверенности лиц, находящихся в учреждениях социальной защиты удостоверяются начальником такого учреждения.

Может ли доверенность быть отозвана? Как это проверить? Доверенность может быть отозвана, в частности это делается путем опубликования такой информации в газете «Коммерсантъ». Проверить наличие сообщений об отзыве доверенностей посредством публикации в «Коммерсанте» можно на сайте вестника государственной регистрации. Проверить отменялась ли нотариальная доверенность можно так же на специальном сайте Федеральной нотариальной палаты – http://reestr-dover.ru/.

4) Провести фактический осмотр недвижимости. При всей банальности и очевидности данного совета не стоит его недооценивать, т.к. фактический осмотр позволит Вам убедиться в том, кто владеет данным объектом недвижимости, кто пользуется им, есть ли в нем арендаторы или наниматели (в случае с коммерческой недвижимостью), возможно так же нахождение жильцов, не стоящих на регистрационном учете по данному адресу (в случае с жилой недвижимостью).

Самое очевидное – необходимо убедится, что именно продавец является владельцем отчуждаемого объекта недвижимости. В случае, если у продавца какие-либо проблемы с доступом на объект – это как минимум сразу должно вызывать подозрение, и как правило это свидетельствует о наличии спора по данному объекту. Другими словами возможна ситуация, когда в ЕГРП записан один собственник (например, тот, кто вам продает объект), а фактический владелец – другой, и данное положение вещей еще не означает, что зарегистрированное право продавца не может быть оспорено в суде.

5)Проверка наличия судебных споров по объекту недвижимости. Сразу оговорюсь, что абсолютно проверить, если ли притязания 3-их лиц на объект недвижимости, который вы собираетесь приобрести, невозможно, однако если несколько несложных способов уменьшить данный риск.

В силу действующего законодательства, все споры о правах на недвижимое имущество подлежат рассмотрению в суде, по месту нахождения данного имущества. Следовательно, для проверки наличия судебных разбирательств (которые ведутся в данный момент или имели место в прошлом), необходимо зайти на сайт районного суда общей юрисдикции по месту нахождения объекта и посмотреть в разделе «судебное делопроизводство» по фамилии продавца проверить наличие судебных разбирательств. Так же можно поступить и с информацией на сайте суда по месту регистрации продавца.

В случае если продавец юридическое лицо, то необходимо зайти на сайт http://kad.arbitr.ru/, ввести там наименование юридического лица, либо его ИНН, ОГРН, выбрать суд (по месту нахождения недвижимости, либо по месту регистрации юридического лица) и просмотреть перечень имеющихся дел.

6) В случае сомнений при совершении сделки с недвижимостью (купля-продажа, дарение, мена и др.) всегда обращайтесь за консультацией к специалисту — юристу или адвокату по недвижимости. Это сэкономит и ваши деньги и ваши нервы. Зачастую в практике приходится сталкиваться с последствиями необдуманных шагов при совершении сделок с недвижимостью, тогда как стоимость консультации куда меньше, чем ваши затраты на юридические услуги для разрешения уже имеющейся проблемы.

Здесь вы можете прочитать вторую часть заметок по сделкам с недвижимостью.

Абрамов Илья Александрович


Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов,
независимый профессиональный советник по правовым вопросам.

Консультация

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Я согласен с условиями политики конфиденциальности. Подорбнее

Комментарии (2)

  • Здравствуйте,можете подсказать сайт где я могу проверить наложен ли оресть на садовый участок,г.Ижевск снт лудзинка-1

    • Илья Абрамов

      Добрый день. Проверить зарегистрирован ли арест на недвижимость можно заказав выписку из ЕГРН на данный объект, в частности на сайте Росреестра — https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1. Однако следует помнить, что в реестре только зарегистрированные аресты.

Регистрационный номер
в реестре адвокатов Нижегородской
области 52/1713

Контакты

  • +7 (903) 060-20-02
  • abramov_noka@mail.ru
  • 603003, Нижний Новгород,
    ул. Коминтерна, 246, эт. 2
© Абрамов Илья Александрович
Сведения опубликованные на данном сайте не является рекламой
и представлены исключительно в информационных целях.
Политика конфиденциальности.