Сделки с недвижимостью. Часть 1: Проверка ЕГРП, правоустанавливающих документов и самого объекта

Сделки с недвижимостью. Часть 2: Форма сделок, приобретение отдельных видов недвижимости


Эта статья является продолжением более общей заметки, касающейся советов по сделкам  с недвижимостью. В этой части я изложу некоторые рекомендации по совершению сделок с отдельными видами недвижимости.

1) Некоторые сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения, а ряд сделок требуют обязательной государственной регистрации.

По общему правилу сделки с недвижимостью (возьмем для примера куплю-продажу) могут заключаться в простой письменной форме, путем составления сторонами одного документа, с обязательным указанием цены продажи имущества. Данная сделка считается заключенной с момента ее подписания сторонами. В дальнейшем регистрации подлежит только переход права по сделке.

Однако в законодательстве есть ряд исключений:

– случаи, когда необходима обязательная нотариальная форма сделки;

— случаи, когда обязательна государственная регистрация самого договора, а не только перехода прав по нему.

Нотариальная форма сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. В случае если не соблюдается обязательная нотариальная форма сделки, то сделка считается ничтожной и не порождает никаких правовых последствий, кроме связанных с ее недействительностью.

К примерам сделок с недвижимостью обязательной нотариальной формой можно отнести:

— договор ренты (пожизненного содержания с иждивением);

— соглашение о разделе совместно нажитого имущества супругов;

— договор по отчуждению доли в праве долевой собственности на объект;

— договор о продаже земельной доле;

— договор по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.

Что касается сделок, требующих обязательной государственной регистрации, то правовые последствия такой сделки наступают после ее регистрации. Однако стоит отметить, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (ч.3 ст. 433 ГК РФ). Другими словами договор требующий обязательной государственной регистрации до такой регистрации все равно считается заключенным между его сторонами.

К таким сделкам, требующим государственной регистрации в сфере недвижимости можно отнести:

— договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты;

— договор аренды недвижимости сроком более чем на 1 год;

— договор участия в долевом строительстве и уступка прав требования по данному договору.

2) В случае с покупкой квартир, которые были ранее приватизированы, надо иметь в виду, что в случае, если на момент приватизации, в данной квартире были зарегистрированы несколько человек, и не все из них участвовали в приватизации, а кто-то отказался от участия, то тот, кто отказался от участия в приватизации сохраняет бессрочное право пользования данным жилым помещением, даже если собственник меняется. В таком случае, можно купить квартиру с «бессрочным жильцом» и ни один Суд его не выпишет. Эта особенность обусловлена действующим законодательством. В случае сомнений прав лиц, которые зарегистрированы в жилом помещении я рекомендую обратиться к жилищному юристу или адвокату, либо юристу или адвокату который оказывает услуги в сфере недвижимости, который разъяснит вам все особенности и подводные камни приобретаемой недвижимости.

3) Проверка согласия супруга на отчуждение объекта недвижимости. Необходимо иметь в виду, что если продавец физическое лицо и состоит в браке, то есть вероятность, что на объект недвижимости распространяется режим общей совместной собственности супругов, и тогда требуется нотариальное согласие супруга на отчуждение данного объекта. В случае отсутствия данного согласия, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Так же необходимо иметь в виду, что супруги могут изменить режим общего имущества путем заключения брачного договора либо соглашения о разделе совместно нажитого имущества. В настоящий момент обе сделки требуют обязательной нотариальной формы, однако, до 29.12.2015 г. соглашение о разделе совместно нажитого имущества могло быть заключено в простой письменной форме.

Соответственно в случае если имеются вышеуказанные соглашения супругов (после 29.12.2015 г. в обязательной нотариальной форме, до 29.12.2015 г. соглашение о разделе могло быть заключено в простой письменной форме, однако не лишним было бы проверить государственную регистрацию перехода права по данному соглашению, в случае если на момент его заключения право на объект недвижимости было зарегистрировано за супругом, который по данному соглашению это право теряет) то нотариальное согласие другого супруга не требуется.

Обращаю Ваше внимание, что в случае, если продавец Вас заверяет, что имущество только его личное и даже пишет какие-то заявления/гарантийные письма и т.п. документы — это не отменяет режима совместной собственности супругов, если он есть. Следовательно любые документы от продавца (кроме нотариального согласия другого супруга) не спасут Вас от иска по оспариванию сделки, совершенной с общим недвижимым имуществом супругов.

4) Покупка квартиры в новостройке. Договор долевого участия в строительстве. Сразу отмечу — по данному договору вы приобретаете не объект недвижимости, а только лишь право требования к застройщику о передаче Вам конкретного объекта с определенными характеристиками (общая площадь, жилая площадь, особенности отделки квартиры, если имеются и т.д.), т.к. на момент заключения данного договора как такого объекта еще нет.

Данные отношения дольщика и застройщика регламентируются специальным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данный закон довольно жестко регулирует права и обязанности дольщика и застройщика, а так же вводит ряд обязательных требований к застройщику в интересах дольщиков: публикация проектной декларации, обязательная государственная регистрация договора долевого участия, законная неустойка в случае просрочки передачи квартиры и другие.

Иногда застройщики пытаются уйти из-под действия вышеуказанного закона, заключая договор, поименованный не как договор долевого участия, а например договор купли продажи квартиры, имеются так же печально известные вексельные схемы и т.п. Государственная регистрация договора в этих случаях не происходит и как минимум всегда остается риск, что застройщик дважды продаст вашу еще не построенную квартиру. Для борьбы с этим крайне не рекомендую заключать вышеуказанные договора, ставящие под собой цель обойти ФЗ «О долевом строительстве».

Если же вы уже заключили подобный договор, то существует положительная судебная практика, когда Суд признавал вышеуказанные договора – договором долевого участия в строительстве и распространением на дольщика всех гарантий предусмотренных соответствующим законом.

5) При приобретении земельного участка необходимо проверить его границы. В этот совет включается как фактическая проверка границ на местности, так и документальная.

Можно воспользоваться сервисом Росреестра — Публичная кадастровая карта, с помощью него можно проверить местонахождение земельного участка участка и содержаться ли сведения о его границах в государственном кадастре недвижимости.

Более подробно об этом можно узнать здесь.

6) В случае сомнений, неясностей и вопросов при заключении договора купли-продажи, дарения или мены всегда обращайтесь за консультацией к специалисту — юристу или адвокату по недвижимости. Это чаще всего сэкономит деньги, нервы и время. Очень часто проблемы у людей на практике возникают только от того,  что были совершены необдуманных шаги при совершении сделок с недвижимостью, тогда как стоимость консультации куда меньше, чем ваши затраты на юридические услуги для разрешения уже имеющейся проблемы.

Абрамов Илья Александрович


Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов,
независимый профессиональный советник по правовым вопросам.

Консультация

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Я согласен с условиями политики конфиденциальности. Подорбнее
Регистрационный номер
в реестре адвокатов Нижегородской
области 52/1713

Контакты

  • +7 (903) 060-20-02
  • abramov_noka@mail.ru
  • 603003, Нижний Новгород,
    ул. Коминтерна, 246, эт. 2
© Абрамов Илья Александрович
Сведения опубликованные на данном сайте не является рекламой
и представлены исключительно в информационных целях.
Политика конфиденциальности.